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人口減少下における不動産投資について考える

 

いつもお読みいただきありがとうございます。

コッキーです!!

 

 

 

皆さんは、不動産投資をされていますか?


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これからは、不動産投資の難しい時代ですよね。

大きな問題は3つほど。

 

  • 人口減少、少子高齢化
  • 2022問題(生産緑地30年問題)
  • 不動産投資への金融引き締め

 

人口が減り、土地が一斉に解放され、それを見越して(金融庁のお達し)金融機関もお金を貸し渋るといったところです。

 

 

現時点で、三大都市圏以外では、ほぼ人口が減少しています。

出生率も1.4から劇的にあがらず横ばい。

移民受け入れも日本の風土には合わないと考えられますし、

今後もよほどの政策転換がないと、人口増加はもとより、横ばいすら難しい状況です。

 

 

そんな住居系における不動産投資唯一の希望の三大都市圏ですが、都市農地の保全制度(農地の優遇制度)が、一斉に期限の満了を向かえます。

 

これにより、多くの農地転用され宅地化が進み地価が暴落するのではないか、と危惧されているところです。

 

 

金融においては、収益の母体である金利の低下やAI化の波にのまれ、収益が悪化しており、大手銀行でのリストラ計画が始まっています。

 

それに加えて、かぼちゃの馬車などのサブリース問題・通帳の改竄・不動産価値の水増し・スルガ銀行の問題などが発生し、

金融庁からの銀行への引き締めのお達しが出され、債務超過の個人だけでなく、健全な状態であっても不動産投資のお金を貸し渋る状況となってしまいました。

 

 

ここまで考え🤔ると、不動産購入に躊躇してしまうし、購入に恐怖を感じますよね💦

 

コッキーは不動産を2戸所有していますが、どうなのかというと、一応、今後20年間は大丈夫と思っています。

 

何故かというと、

1戸は、三大都市圏の郊外ですが、ロケーションのいい場所に立地しているためです。

高台の非常に景色がよい所に立地しており、別荘としてや車での生活が中心の方に需要があります。

 

もう1戸は、東京都市圏30km圏内の人口約50万都市で、駅から徒歩1-2分のマンションであり、人口密度が維持される持続可能性が高いところとなっています。

 

 

三大都市圏ではなく地方に目を向けると、

観光地であるニセコや沖縄の物件は人気が高く需要があります。

 

ニセコなんて、このご時世で2倍に値段が上がっていますからね〰️

 

なぜ不動産価値があがっているのかというと、海外のスキーヤーが、雪質や整った環境わ求めて別荘として購入していることや、外資よってホテル建設ラッシュとなっております。


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沖縄もいいですねー😆

私めもハワイまでは手がでませんが、沖縄には将来的に別荘を持ちたいと思っています。

✨宮古島いいですよね✨

 

 

コッキーの今後の不動産の取得方針としては、三大都市圏の駅徒歩10分以内の住宅や駅前の店舗や、


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地方においては、リゾート地の開発のポテンシャルがあるところと考えています。

 

沖縄なんて、まだまだ魅力ありますよね~☀️

空港ができると、地域が激変してしまいますから。

 

 

契約の考え方としは、サブリース契約や、銀行融資から建築、サブリース、管理までのセットの契約は避けたいですね。

 

何度か販売業者と打ち合わせましたが、旨味が購入者に少ないと思います。

 

ほんと、業者はうまいこと言うんですよ。

でも、メンテナンス費用をどう考えても搾取してるんですよね。いくつか、見積もりをとったり、一般の管理会社の管理委託の内容を調べていただければ分かるかと思います。

 

 

こういう事があるから、不動産会社って、どうも世間から信用が無くなると思いますし、特に急拡大しているところは、搾取している(利益率が高い)とも取れるので、要注意です。

 

例えば保育園の運営とかでも、非営利で収益を目的としないNPO法人や社会福祉法人と、株式会社などの収益を目的とした法人とではまったく異なり、前者は人件費などの割合が60~80%、後者は人件費の割合が60%以下にして利益を得ていて(搾取ともいえる)、保育の質も悪いことが社会問題になってきています。

 

不動産を購入する人から搾取する事業者は、◯◯ケンや◯◯RU、MD◯、◯◯◯レスなどですかね。

そんなこといったら、建てる業者なくなってしまいますけどねー

 

皆様も、注意深く内容を確認してみてくださいね。

 

 

当たり前っちゃーあたりまえなのですが、

不動産の所有の際は、持続可能な地域かどうかの判断が重要になります。

長期の投資ですから。

 

 

コッキーは、仕事柄まちづくりに関わってますので、ある程度オープンデータから持続可能な地域か推測できます。

 

 

 

今後の不動産取得について、皆様はどうお考えでしょうか?

攻めの買い、守りの様子見でしょうか?

 

コッキーはチャンスがあれば、特に2022年以降、不動産購入を狙っていきたいと思います。

 

 

長くなってしまいました。

では。

 

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