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どうも、コッキーです！
皆さん、太陽光発電所選ぶとき何を見て購入されてますか～～？
まったく興味の無い方もいらっしゃいますよね(;´･ω･)💦💦
・・・すいません。
ですけども、今回はチャンスを伺っている人の参考になればと書いています。
だって、太陽光発電所を複数持つベテランの方は手慣れたもんでしょうが、
初めて購入しようかなーという方には、『業界最大級の土地付き分譲型専門サイト』であるメガ発を見たとしても、正直判断に困るのでは？と思いました。
そこで、コッキー的視点から、ここに気をつけると良質な物件に出会える可能性が高まるよーて事を、つづっていきたいと思います。
もちろん！一番重要なのは利回りなんですが、販売事業者さんは利回りを良く見せるために、あの手この手を駆使しています。
そこが、こんなはずじゃなかった！？っていう事になってると思うんですよ。
土地代が入ってなかったり、連携負担金が別途発生したり。
土地代は、場合によって数百万することがありますので、実質利回りへの影響が大きいものとなります。
事業者さんも、利益を追求しないと食べていけないので、それは仕方が無い事なんですけど、買う側が必死に中身を理解していかなと、食われちゃいます！
そこで・・・・
少しでも初めて購入される方に、安心して購入できるように、注意すべき視点についてご理解いただければと思っています。
では、メガ発のサイトのコピーを映しながら解説をします！！
こちらはメガ発のサイト↓
↑利回りは１０．９０％と十分なものとなっています。
第一段階はクリアじゃないかと。
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次から、コッキー的視点からのポイントです。
〇ポイント１
・利回りは１０．３０％以上か
利回りについては、表面利回りと実質利回りがあるかと思いますが、まず、表面りが低いものは論外です。
そして、その中身にも注目します。
①システム代金，②土地代or賃料，③連携負担金，④消費税，⑤造成費用，⑥保険費用，⑦土地登記費用，⑧防草シート，⑨フェンス，⑩標識，⑪遠隔監視，⑫施工費用です。
上記フルパッケージで１０．３％であれば買いです。
※メガ発サイトでは、含まれているものがわかりやすく示されています。
↓の着色されているものが含まれています。
ただ、そういった案件はなかなか少ないので、登記費用や遠隔監視、保険費用は別途でもギリOKじゃなかなーと思います。その際は、１０．６～８％以上は欲しいですね❗
自分で、遠隔監視や登記、保険など契約する場合も、そこまで費用がかかるものでも無いかと思いますので。
ただ、防草シート・フェンスについては、含まれている方が良いかと思っています。
調べていただければ分かるのですが、
特に、自分で防草シートをやろうとする場合、かなりの金額になります。
安いシートでも、500～600円／㎡、良質なものだと、600～800円程度です。
最近の案件は、過積載案件ですので、土地が1,000㎡を超えていることがほとんどですので、防草シート代は、６０万～８０以上かかってくることになります。
〇ポイント２
購入後、初期不良をよく耳にします。コッキーもそうでした。
なので、メンテナンスもパッケージである場合は、最初は導入された方が良いかと思います。
ほとんどの会社は、施工現場をよく知っているので割安なのですが、まれに、北海道を中心にやられている事業者などは、年２５万と高額なところがあります。
ほぼ、２０年間利益が出ないので、手を出さないのが賢明じゃないかと・・・
業者名は言えないですけどね・・・
メンテナンスは年間１５万以下であれば、契約しても良いのではないかと考えています。
安定してきたら、もう少し安い業者に変更しても良いかもしれません。
〇ポイント３
パネルメーカーについては、注意が必要です。
コッキーが導入した〇〇コソーラーは、２０１７年販売シェア１位でしたが、発電量が高いかというと疑問が残ります。
発電所の点検を受けると、通常の発電量より大分低いのが心配と良く言われます。
確かに、シュミレーションよりも大分低い結果となっています。
〇〇コソーラーについては、個人的ですがオススメではありません。
理想は、やっぱり国産ソーラーフロンティアですよね！！想定よりも発電量が高いと良く聞きます！！
〇ポイント４
発電シュミレーションは細かい検討がされているか？
温度損失・ピークカット損失・地域補正・近隣支障物件による影の影響です。
含まれていないと、実際よりも高めのシュミレーションの可能性が高くなります。
↑実は、これが一番見落としがちで、一番重要かもしれません！！
〇ポイント５
年間販売額から、すべての支出を引いて手残りがあるか？
事業を行うには、
固定資産税、保険料、メンテナンス代が大きく関わってきます。
通常１５年ローンでしょうから、
＠ローン計算で年間の支払いを計算し、総支出を引いて、年間２０万から５０万ほど手残りがあるか確認が必要です。
毎年赤字では、導入する意義がないですからね。現金買いの人は問題ありませんが。
以上です。
〇オマケ：信販ローンはあるか
信販会社との提携ローンがあるということは、信頼を得ている会社ともいえます。また、実績がある会社は、アプラスローンが２．５％ではなく２．２％になりますので、そこもポイントです。
そして、信販ローンは担保をとらないのと、スピード感、保険付だったりするので、そこまで銀行にこだわる必要もないかと思っております。
アプラスさんは、販売事業者によりますが、Ｔポイントもメリットとしてあったりします。太陽光発電所２０００万のＴポイントは、２００円に１ポイントですので、１０万ポイントいただけたりします。
いかがでしょうか？
今年は、新規法人で２基購入する予定ですので、大体上記の基準で買い進めます。
一度購入すると、販売事業者と関係性が出来ますので、メガ発を通さないで購入できるメリットがあります。
事業者さんに伺うと、メガ発の手数料が高いと聞きますので、その分割安になることもあるかと思っています。
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みなさまも、サイトアップのタイミングを見逃さず、頑張って良質な物件をお探しくださいませ！
では。
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