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『業界最大級の土地付き分譲型専門サイト』メガ発での太陽光発電所の選び方

 

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どうも、コッキーです!

 

 

皆さん、太陽光発電所選ぶとき何を見て購入されてますか~~?

まったく興味の無い方もいらっしゃいますよね(;´・ω・)💦💦

・・・すいません。

 

 

ですけども、今回はチャンスを伺っている人の参考になればと書いています。

 

だって、太陽光発電所を複数持つベテランの方は手慣れたもんでしょうが、

初めて購入しようかなーという方には、『業界最大級の土地付き分譲型専門サイト』であるメガ発を見たとしても、正直判断に困るのでは?と思いました。

 

 

そこで、コッキー的視点から、ここに気をつけると良質な物件に出会える可能性が高まるよーて事を、つづっていきたいと思います。

 

 

もちろん!一番重要なのは利回りなんですが、販売事業者さんは利回りを良く見せるために、あの手この手を駆使しています。

そこが、こんなはずじゃなかった!?っていう事になってると思うんですよ。

 

土地代が入ってなかったり、連携負担金が別途発生したり。

土地代は、場合によって数百万することがありますので、実質利回りへの影響が大きいものとなります。

 

事業者さんも、利益を追求しないと食べていけないので、それは仕方が無い事なんですけど、買う側が必死に中身を理解していかなと、食われちゃいます!

 

 

そこで・・・・

少しでも初めて購入される方に、安心して購入できるように、注意すべき視点についてご理解いただければと思っています。


f:id:kokeey:20190906172400j:image

 

では、メガ発のサイトのコピーを映しながら解説をします!! 

こちらはメガ発のサイト↓

    f:id:kokeey:20190904140850p:plain

 ↑利回りは10.90%と十分なものとなっています。

第一段階はクリアじゃないかと。

次から、コッキー的視点からのポイントです。

 

 

 

〇ポイント1

・利回りは10.30%以上か

 利回りについては、表面利回りと実質利回りがあるかと思いますが、まず、表面りが低いものは論外です。

 そして、その中身にも注目します。

 ①システム代金,②土地代or賃料,③連携負担金,④消費税,⑤造成費用,⑥保険費用,⑦土地登記費用,⑧防草シート,⑨フェンス,⑩標識,⑪遠隔監視,⑫施工費用です。

上記フルパッケージで10.3%であれば買いです。

※メガ発サイトでは、含まれているものがわかりやすく示されています。

 

↓の着色されているものが含まれています。

f:id:kokeey:20190904141202p:plain

 

ただ、そういった案件はなかなか少ないので、登記費用や遠隔監視、保険費用は別途でもギリOKじゃなかなーと思います。その際は、10.6~8%以上は欲しいですね❗

 

 

自分で、遠隔監視や登記、保険など契約する場合も、そこまで費用がかかるものでも無いかと思いますので。

 

ただ、防草シート・フェンスについては、含まれている方が良いかと思っています。

 

 

調べていただければ分かるのですが、 

特に、自分で防草シートをやろうとする場合、かなりの金額になります。

 

安いシートでも、500~600円/㎡、良質なものだと、600~800円程度です。

最近の案件は、過積載案件ですので、土地が1,000㎡を超えていることがほとんどですので、防草シート代は、60万~80以上かかってくることになります。

 

〇ポイント2

購入後、初期不良をよく耳にします。コッキーもそうでした。

なので、メンテナンスもパッケージである場合は、最初は導入された方が良いかと思います。

 

ほとんどの会社は、施工現場をよく知っているので割安なのですが、まれに、北海道を中心にやられている事業者などは、年25万と高額なところがあります。

ほぼ、20年間利益が出ないので、手を出さないのが賢明じゃないかと・・・

業者名は言えないですけどね・・・

 

メンテナンスは年間15万以下であれば、契約しても良いのではないかと考えています。

安定してきたら、もう少し安い業者に変更しても良いかもしれません。

 

 

〇ポイント3

パネルメーカーについては、注意が必要です。

コッキーが導入した〇〇コソーラーは、2017年販売シェア1位でしたが、発電量が高いかというと疑問が残ります。

発電所の点検を受けると、通常の発電量より大分低いのが心配と良く言われます。

確かに、シュミレーションよりも大分低い結果となっています。

 

〇〇コソーラーについては、個人的ですがオススメではありません。

理想は、やっぱり国産ソーラーフロンティアですよね!!想定よりも発電量が高いと良く聞きます!!

 

 

〇ポイント4

発電シュミレーションは細かい検討がされているか?

温度損失・ピークカット損失・地域補正・近隣支障物件による影の影響です。

含まれていないと、実際よりも高めのシュミレーションの可能性が高くなります。

↑実は、これが一番見落としがちで、一番重要かもしれません!!

 

 

〇ポイント5

年間販売額から、すべての支出を引いて手残りがあるか?

事業を行うには、

固定資産税、保険料、メンテナンス代が大きく関わってきます。

 

通常15年ローンでしょうから、

@ローン計算で年間の支払いを計算し、総支出を引いて、年間20万から50万ほど手残りがあるか確認が必要です。

 

毎年赤字では、導入する意義がないですからね。現金買いの人は問題ありませんが。

 

以上です。

 

〇オマケ:信販ローンはあるか

信販会社との提携ローンがあるということは、信頼を得ている会社ともいえます。また、実績がある会社は、アプラスローンが2.5%ではなく2.2%になりますので、そこもポイントです。

 

そして、信販ローンは担保をとらないのと、スピード感、保険付だったりするので、そこまで銀行にこだわる必要もないかと思っております。

アプラスさんは、販売事業者によりますが、Tポイントもメリットとしてあったりします。太陽光発電所2000万のTポイントは、200円に1ポイントですので、10万ポイントいただけたりします。

 

 

いかがでしょうか?

 

 

今年は、新規法人で2基購入する予定ですので、大体上記の基準で買い進めます。

一度購入すると、販売事業者と関係性が出来ますので、メガ発を通さないで購入できるメリットがあります。

 

事業者さんに伺うと、メガ発の手数料が高いと聞きますので、その分割安になることもあるかと思っています。

 

 

みなさまも、サイトアップのタイミングを見逃さず、頑張って良質な物件をお探しくださいませ!

 

では。

 

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