どうも、コッキーです！
みなさんは、生産緑地って知ってますか？
街なかにある畑などの農地は、約半分は生産緑地地区に指定されています。
今回は、生産緑地の２０２２年問題、そして農業ビジネスのチャンス到来について述べていきたいと思います。
「生産緑地」とは
都市計画の市街化区域内において、緑地機能及び多目的保留地機能の優れた農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成に資すること目的として定められるものとされています。
「生産緑地制度の概要」
三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）を中心に人口増加を背景とした宅地不足から地価が高騰するなか、市街化区域内農地に対して、宅地化（宅地供給）の促進と税負担の確保が求められることとなった状況を背景に、平成３年に生産緑地法が改正されました。
生産緑地法改正により、市街化区域内農地について、「宅地化する農地」と「保全する農地」が都市計画上明確にされ、保全する農地については、計画的な保全が図られるよう、市街化調整区域への編入または生産緑地地区への指定が積極的に進められました。
生産緑地地区として指定を受けると、市街化調整区域並みに固定資産税が軽減され、相続税の納税猶予が受けられますが、農地が適切に維持されるよう制限がかかることになります。
生産緑地の所有者が亡くなる等の理由で農業を辞めるか、あるいは死亡と同等の故障、または、指定を受けた日から30年経過するまでは、行政への買取りの申出や、宅地として売りに出すことはできなくなる制度なのです。
「生産緑地２０２２年問題」
生産緑地のほとんどは三大都市圏特定市に集中していて、三大都市圏の特定市に約1万2,901㏊（2017年3月31日時点）ある生産緑地の約８割、東京ドーム2200個分に相当する生産緑地地区は、2022年には指定から30年経過します。
平成3年に指定した生産緑地地区が、平成33年（2022年）には30年が経過することにより、行政への買取申出が可能となり、その後、生産緑地地区の指定が解除されることで、いままで農地として担保されていた市街化区域内の大量の農地が世に放たれ、宅地化⇒宅地価格の暴落の可能性が指摘されています。
生産緑地のすべてが、宅地へ転用されることはありませんが、「農業従事者の高齢化・後継者不足の問題」があります。
農業は儲からないため、仕事としてやりたい若者世代がいません。そのため、農地は荒れ果ていき、相続もされません。
そういった状況から、歴代から受け継いだ土地も、後継者がいない理由から農地を手放す所有者の方も一定数発生してしまいます。
後継者不足などの理由で解除された生産緑地地区が宅地化が進むことで、人口が減少する時代なので、当然のことながら宅地が供給過多となって、結果不動産価格や賃貸物件の賃料が大きく下落しかねない状況となっています。
「２０２２年を見据えた生産緑地法の改正」
現在においては、都市への人口流入の収束・開発圧力の低下、都市農業の多面的機能への評価の高まり等を背景に、平成２７年４月に都市農業振興基本法が制定されました。
これは、従来の都市農地の位置づけを、「宅地化すべきもの」から、「あるべきもの」へと方針を大転換し、都市農業（まちなか農業）の振興を図るため、都市計画上の意義が認められる農地のより確実な保全を図る観点から、平成２９年に生産緑地法が改正され、生産緑地上に農業ビジネスが行いやすいよう、農産物製造・加工施設、直売所、レストラン等を可能とし、都市農地の保全に取り組みやすいよう制度設計されたのです。
「これからの農業ビジネス」
生産緑地法の改正に伴い、市街地で農業ビジネスが行いやすいよう制度改正されたのともに、都市化した地域では、「土をいじりたい」「安心・安全な野菜が食べたい」などのニーズの高まりがあって、体験農園などが増えてきています。
現代は体験農園は「儲かるビジネス」です❗
なぜかというと、たった１坪の土地で、農薬や芽摘み、育て方などの指導を受けて、自分たちで栽培し、持ち帰っても販売してもいいし、その場でBBQをしてもいい。
今は、農業を教えられる人も減っているので、教えてもらいたい人は首都圏にはたくさんいるのです(о´∀`о)
そういった体験農園ビジネスで収益を上げる農家さんの存在、都内であれば、練馬区などで盛んにおこなわれています。
そして、法改正に伴って、直売所やレストランも可能となったことから、道の駅の様な６次産業化行いやすくなりました。
今後は外食産業が農地にレストランを開いたり、農業法人が食品加工所をつくるケース・観光農園など、身近なところにそういった施設が出てくるかと思います。
いずれにしても、都市農業は今以上に地域住民に身近なものになってきます。
「まとめ」
人口が増え続けた時代には都市部の農地は宅地化を抑制し、地価高騰・宅地不足などの足を引っ張る存在でした。
しかし、人口減少期に入って、空き地・空き家が目立つようになったいま、宅地化の抑制と伴に、土地の担い手・守り手として自然環境の保全や良好な景観の形成、防災空間としての活用など、むしろ地域の価値を維持・高める農地の活用がもとめられています。
今回の2022年問題対策で国の制度も改正されたことを受けて、農地が地域コミュニティ活性化や農業の新たなビジネスが生まれば、荒れ果てた耕作放棄地の発生を抑制できます。
これからの人口減少・少子高齢化が進む時代には、もっと規制緩和が進みます。
ある程度宅地化が進んで進んでしまっている都市部においては、「土をいじりたい」「安心・安全な野菜が食べたい」などのニーズの高まりがあることから、アグリメディアなどの企業による体験農園・コミュニティ形成ビジネスが実際に盛んになってきています。
コッキーも、農家・農業生産適格法人になれる様であれば、体験農園・コミュニティ形成ビジネスや農家レストランなどを展開して、地域活性化などの貢献とともに収益を上げられたらいいな～と考えています。
ピンチの裏にチャンスあり❗
まさに農業ビジネスのチャンス到来❗
いかがでしたでしょうか？
農地をビジネスで活用することは、耕作放棄地・空き地の荒廃を防ぎ都市を守ることにも繋がります。
社会のニーズも「土をいじりたい」「安心・安全な野菜が食べたい」などの高まりもあります。
この記事で、皆様が農地の活用を考えるきっかけになれば幸いです。
では。
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