どうも、コッキーです！
今回は、２０２０年に太陽光発電所を購入するにあたって「注意すべきこと」について、記事にしたいと思います。
前提としては、売電単価１８円・土地代・連系負担金・フェンスを含んだもの、太陽光パネルは１００ｋｗ前後の低圧連系で進めて行きます。
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- ①発電量
- ②販売価格
- ③立地
- ④出力抑制地域か
- ⑤津波の影響のある地域か
- ⑥河川の氾濫の可能性のある地域か
- ⑦遠隔監視はついているか
- ⑧影の影響はあるか
- ⑨接道しているか
- ⑩市街化区域・市街化調整区域・白地区域
- まとめ
①発電量
さて、当然のことながら、利回りに一番影響するのが『発電量』になります。
『発電量』を恣意的によくすることで、現実とはかけ離れた、見かけ上は利回りの良い物件が出来上がってしまいます。
なので、一番重要であり、
細心の注意をはらってチェックしなければなりません。
販売会社によっては出力抑制や発電ロス・温度損失・影の影響などを、あまり考慮していないな～と思われる『発電量』を掲載している場合があります。
１００ｋｗクラスの三大都市圏での発電量としては、
１０４，０００ｋｗ～１０６，０００ｋｗが一般的な発電量になるんじゃないかと思います。
（注）関東ですと埼玉中部北部、群馬南部115,000〜120,000kwh程度が100kw級の発電量相場とのご意見をいただきました💦シュミレーションの精度につきましては、事業者様に要ご確認くださいませ。
理由としては、
低圧過積載１００ｋｗ、パワーコンディショナー４９．５ｋｗですと、太陽が昇って日照がある時間帯は１年中ピークカットが発生しますので、『発電量』の差が出にくくなります。
冬至付近の１００ｋｗの発電量↓
冬でも９時から２時位の時間帯は、ほぼピークカットで電気を捨てることになります。
なので、季節ごとの６時～９時の発電の差、２時～５時の時間帯の差分しか影響しない事になるので、必然的に差が開きにくくなります。
パネルが良いから・・・
日当たりが良いから・・・
などの理由で、もし１２０，０００ｋｗとかの想定発電量でシュミレーションされている物件は避けた方が良いのではと思います。
どうしても魅力的に見えて購入を検討したいという場合には、販売会社にどのように算出しているか確認されることをおすすめいたします。
②販売価格
『販売価格』についても、高い利回りを出すには重要な部分となります。
１００ｋｗクラスの販売価格価格としては、利回りを考えると１,８００万～２,１００万（利回り１１％～１０％）ぐらいが、収益を上げられるラインではないかと思います。
２,１００万（１０％）を下回る物件を、あせって融資を受けて購入すると、「利益がでない」または、「毎月赤字」となる可能性があります。
なので、理想は１,８００万円台での購入が望ましいですが、それによらず自分自身のルールを決めて購入する必要がありますね。
③立地
地域よって、日照が多い地域と悪い地域があります。
全般的に東北の地域は、日射量が低いです。
できれば、日射量が多い地域が理想ですよね。
日射量地域区分↓
④出力抑制地域か
最近は、出力抑制をカバーする保険があります。
しかしながら、『出力抑制地域』は、もともと電気利用者が少ない（人口が少ない）地域ですので、人口減少が進むことで、出力抑制の頻発の可能性と、保険料が高騰する可能性があります。
『出力抑制地域』外となると、三大都市圏といった、もともと人口が多い地域となり、将来の出力抑制の可能性も低いです。
また、保険料の高騰など余計な心配がいらないのと、余計な支出がいらないのも魅力です。
なので、できれば三大都市圏内の『出力抑制区域』外が理想ですね。
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↓
⑤津波の影響のある地域か
現状として、『津波』が起きた場合に補償を受けるためには地震保険への加入が必要となります。
通常の太陽光発電所は地震保険に入ることは無いですし、仮に加入するとなると、地震保険は割高で利益を圧縮します。
保険料もバカにならないですからね。
しかしながら、地震保険に加入せず、仮に『津波』が起きて太陽光発電所が流されると、借入金だけが残る事になってしまいます。
収入源が無くなり、借入金だけが残ると破産してしまいますので、資産が潤沢にある方・地震保険に加入される方以外は、『津波』の影響の無い地域を選択する事をおすすめいたします。
⑥河川の氾濫の可能性のある地域か
『河川の氾濫』については、浸水補償を付帯することで保険でカバーされるのですが、氾濫となると全損の可能性が高くなります。
そのため、保険金の設定額を高くする必要があり、支払う保険料が高くなることが想定されます。
また、浸水した太陽光は漏電の危険性もあり、周囲の方への感電リスクもありますので、『河川の氾濫』の可能性がある地域なのか、十分留意した方がいいですね。
⑦遠隔監視はついているか
『遠隔監視』については、ついていなくても管理はできます。
しかしながら、実際に太陽光発電が停止していることを早期に発見できますし、また 実際に破損して、発電していない期間の証明のために必要になることがあります。
また、中古市場に転売する際に、『遠隔監視』がついている方が購入者も安心ですので、高く売れる可能性もあります。
特に、売電利益補償については、停止日数✖️１０,０００円とかですので、明確な日数を証明する必要があります。
保険会社からメンテナンス会社に確認が入り、実際に発電が停止した日を確認されたりします。
そして、『遠隔監視』が無いと発電停止日数の証明が難しくなりますので、どのように証明するか考える必要があります。
コッキーの場合は、『遠隔監視』の情報があったので、スムーズに売電利益補償を受ける事ができ、自然災害でパワコン１台がトリップしただけだったのですが、停止期間を証明することで、日数分の補償をいただき逆に儲かりました。
⑧影の影響はあるか
冬は２時くらいでほとんど発電しなくなりますので、２時を超えて『影』がかかるのであれば、その影響は無視できるのですが、２時位に『影』がかかってしまう様だと発電への影響が出てきます。
南側に大きな森林は無いか？東・西の状況はどうか？
森林がある場合は、許容できる範囲か？
真冬は、『影』の長さが高さの２倍以上伸びますので、現地に生えている木の高さ・離隔など考慮する必要がありますね。
良心的な販売会社は、森林伐採を販売条件にしているところもありますので、『影』の状況について良く確認してみてくださいませ。
⑨接道しているか
これは、将来のリセールや、太陽光発電終了後の土地活用に関わってきます。
無『接道』ですと土地の利用価値が無いので、将来買い叩かれる可能性があります。
メンテナンスなども、不利になるかもしれません。。。
あとは、信販会社であればローンを組めますが、日本政策金融公庫で融資を受けたい場合ですと、融資が受けられなくなります。
ただし、メリットもあります。
無『接道』ですと土地の評価価値が下がるため、土地の固定資産税が安くなることでしょうか。
⑩市街化区域・市街化調整区域・白地区域
太陽光発電事業を行うにあたり、固定資産税が安いに越した事はありません。。
市街化区域内ですと、土地の価値が高いですので、毎年支払う固定資産税が重荷に（高く）なる可能性があります。
なので、市街化調整区域または、白地区域が税金的にはオススメです。
ただ、市街化調整区域の農地だと農地転用が難しい場合もありますので、注意が必要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか！？
１００ｋｗ超の太陽光発電所を購入する際の注意すべきことを『まとめ』させていただきました。
最近は、タイナビやメガ発を見ていても、利回りが良い案件が異常に減ってきたなぁ～と感じます。
販社も、ＦＩＴが終了するという事で、ＦＩＴの権利のある太陽光は、高く売れると踏んでいるのかもしれません。。。
ここへきて、１８円買取単価のものも、だいぶ減ってきています・・・
それでも、お金が潤沢にある人以外は絶対に焦らずに！！
①発電量・②販売価格を特に意識していただき、１基でも２基でも、収益の上がる物件への投資をしていただきたいと思います。
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