コッキーの子育て太陽光ブログ

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【 アフターコロナ 】今後のオフィス需要とREITについて考える


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アフターコロナで、世の中はどう変わるのか?

個人的には、オンラインの業務・授業などがさらに増え、都心部におけるオフォス需要はさらに減っていく事になると考えています。

 

通勤は労働生産性を低下させますし、オフィスを持たなければ、経費削減になりますので。

 

つまり、オフィス需要が減る事で、REIT(リート)の投資信託などはかなりダメージを受けることになります。

 

REIT(リート)は、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する「不動産投資信託」とよばれる商品です。

 

正直、REITに興味があったのですが、投資信託を行うならインフラファンドなどがいいかなーと思うようになってきました。

 

インフラ投資は、人々の需要があるから整備するので、失敗しにくいというメリットがあります。

 

先日、日経新聞でのオフィス不要論が上がっていたので、そこから今後の世の中を想定していきたいと思います。

  

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■忍び寄るオフィス不要論 在宅で利用機会減る ‐日経新聞引用‐

 

新型コロナウイルスの感染拡大による在宅勤務の普及で、オフィスのあり方が変わってきた。

 

政府は5/14日、新型コロナウイルスの感染に関する緊急事態宣言の対象から39県を外すと決めた。だがテレワークが機能すると確認したスタートアップなど新興勢は、事業環境の悪化に備えオフィスを解約し始めた

 

都心部のオフィス利用に依存する不動産会社は、成長戦略の見直しを迫られる可能性がある

  

20年以降も大型オフィスの完成が相次ぐ(23年3月末完成予定の森ビル「虎ノ門・麻布台プロジェクト」)

20年以降も大型オフィスの完成が相次ぐ(23年3月末完成予定の森ビル「虎ノ門・麻布台プロジェクト」)

 

動画投稿サイト「ニコニコ動画」を運営するドワンゴは、新型コロナ感染の収束後も全社員約1千人を原則、在宅勤務とする。2月中旬から開始後、動画の編集作業なども自宅で対応できることを確認。通勤時間もかからず、業務効率が高まったと判断した。

 

在宅ワークが呼び水となり、オフィスで働く必要性が薄れたとして解約に動く企業もスタートアップで目立ち始めた。売上高が小さかったり変動が大きかったりする新興企業にとり、家賃など固定費の負担感は大企業に比べ大きい。デジタルネーティブ世代の社員が多く、テレワークに切り替えやすい側面もある。

 

都内のJR渋谷駅に近いオフィスビルに入居する地域情報サイトを運営するスタートアップ、マチマチ(東京・渋谷)は4月、借りていた約120平方メートルのフロアの退去を決めた。同社の従業員は十数人。3月下旬からテレワークを始めた。エンジニアやデザイナーは、在宅勤務でも成果が高まっているという。

 

退去で事業経費の1割ほどにあたる経費を省ける。六人部生馬代表は「当面の資金に不安はないが、手元に少しでも残したい」と話す。退去後はシェアオフィスなどに登記を移す方針だ。

 

スタートアップのオフィス移転を仲介するヒトカラメディア(東京・目黒)によると、常時扱う100件程度の案件のうち、オフィス縮小の依頼が半数近くを占めるようになった

 

2019年までは増床移転の依頼が9割強を占めていた。潮目が変わったのは、新型コロナの流行で外出自粛の動きが広がった3月下旬という。田久保博樹取締役は「新型コロナの収束後も、従業員の人数分のオフィスを確保する企業は減る」とみる。

 

人員が増えオフィス需要を支えるIT(情報技術)系企業にも、増床に懐疑的な見方が出てきた。

 

ほとんどの社員が在宅勤務に移行したGMOインターネットは4月、「人が増えてもオフィスの拡充はせず、浮いた賃料や光熱費などのコストは、パートナー(社員)に還元する」と発表した。

 

同社はこの5年で社員が5割増えて6000人になった。2~3年ごとに新オフィスや大規模な増床を繰り返してきた。

 

ただコロナ禍による働き方の変化を目の当たりにした熊谷正寿社長は2月、SNS(交流サイト)で「渋谷のオフィス賃料は月額3億円。にも関わらず在宅勤務でほとんど使ってない」とつぶやいていた。

 

ザイマックス不動産総合研究所(東京・千代田)の調査によると、東京23区のオフィス賃貸面積のうち、スタートアップや中小企業が借りることが多い中小規模ビル(延べ床面積が約990~1万6500平方メートル)は47%を占める。

 

中小企業でじわりと台頭するオフィス不要論が広がれば、オフィス全体の供給がだぶつく可能性がある

 

 

オフィスビルは20年以降も新規供給が続く。

働き方の見直しや景気減速で需要が一段と冷え込めば、床不足が続く現在から様相が一変するとの見方も出てきた。

 

オフィスビル総合研究所(東京・中央)は、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィスビル(1フロア面積50坪以上)の空室率が3月末の0.6%から、23年3月末に5.1%まで上昇すると予測した。14年6月末以来の水準だ。

 

日本総合研究所(東京・品川)の室元翔太研究員は、全就業者の1割がテレワークを続けたと仮定すると、都心の空室率は15%近くまで上昇し、賃料も2割程度下がる可能性があるとみる。

 

在宅勤務が普及しつつある半面、育児との両立が難しいといった声も根強い。

 

三井不動産は都心部だけでなく、住宅地近くにもシェアオフィスやレンタルオフィスを展開する計画だ。

 

コロナ収束後の「新常態」を見据え、大手不動産も都市部以外の需要に一段と目配りした成長戦略が求められそうだ

 

全就業者のたった1割がテレワークを続けただけで、都心の空室率が15%まで増加するわけですから、REITのリスクはかなり高いと言えます。

 

2020年以降もオフィスの新規供給が進みますので、都心部のREITは利回りの低下が必然的です。

 

ただ、逆に在宅を意識する住宅地付近のシェアオフィスやレンタルオフィスは、広がりをみせそうですね。

 

日本ではオフィス縮小の気配をみせていますが、アメリカでは逆の意見もあるようです。 

 

米では懐疑的な意見も ‐日経新聞引用‐

 

新型コロナウイルスの感染拡大は米国のオフィス市場にも影を落とす。

 

カリフォルニア州やニューヨーク州などで3月下旬から外出制限が相次いだ。利用の落ち込みへの懸念から、シェアオフィス大手「ウィーワーク」を運営する米ウィーカンパニーの社債価格は一時、発行時と比べ6割超下落した。

 

米ツイッターは12日、世界で働く約5100人の全社員を対象に、期限を設けずに在宅勤務を認める方針を明らかにした。在宅勤務の期間を延ばす米IT(情報技術)大手のなかで、「無期」とするのは珍しい。

 

ただ米IT企業の間では「オフィス不要論」一色というわけではない。

 

既に顧客対応や給与計算といった業務は低コストの米国外へ移管が進み、難易度の高いソフトの開発といった対面作業が不可欠な業務が残る。在宅勤務で対応しきれない面もある。

 

盛り上がる「オフィス不要論」に対し懐疑的な見方をするひとり、グーグルのエリック・シュミット元最高経営責任者(CEO)は10日に出演した米テレビ番組で「(今後は)社員が距離をとって働く必要性が高まり、必要なオフィスの面積はむしろ広くなる」との見方を示した。

 

 アメリカにおいては、難しい業務以外は海外へのアウトソーシングが進んでいるため、グーグルのエリック・シュミット氏の言う事も一理あるかと思います。

 

ただ、㎡賃料の下落は否定できません。

 

日本においては、都心部に専門性の高い業務ばかりが集中しているとは言い難いので、グーグルのエリック・シュミット氏の意見を受けても、REITの利回り低下の確率は高そうです。

 

やはり今後は、僕も住まいの近くにシェアオフィスが欲しいと思いますので、空家などを活用した低賃料のビジネスが進む気がしてなりません。 

 

人口減少・オフィス需要の減少を想定すると、今後も有力な投資先はインフラ投資です。

 

インフラ・環境投資である太陽光発電投資であれば、安定して利回り10%以上を確保可能ですので、REITの見通しが暗くなった今、インフラ投資を検討してはいかがでしょうか?

 

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