こんにんちは。
僕は、サラリーマンの副業で不動産を2戸・太陽光発電所を所有する不動産・太陽光発電所大家です。
副業を行って事業を拡大し不動産所得が増えてくると、真剣に考えていきたいのが、「節税対策」になります。
投資して収益が増えても、その分税金負担が重くなってしまうとなると、せっかく一念発起して事業に取り組んだのに、手元資金が残らなくなってしまいます。
今ある制度の中で、しっかりとした節税を行い、修繕などで不動産の魅力を高めつつ、収益性を向上させ、少しでも利益を残していくために節税の方法を整理していきたいと思います。
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注意が必要な節税対策の除外（消費税の還付封じ）
これまで、資産家の相続・節税対策として、抜け道的に不動産節税が取り組まれてきたことから、その節税対策を問題視する税務署により、不動産投資への締め付けが強くなり節税手法も封じられてきています。
具体的には、自動販売機スキームや金地金スキームにより、「本来消費税収益が発生しないはずの賃貸住宅の消費全還付」・「相続直前の不動産購入に対する評価減」の否認です。
2020年度の税制改正の中で、不動産住宅建物の取得に関しては、仕入税額控除を認めないものとなりました。
※消費税の仕入税額控除が認められるためには、令和2年3月31日までの契約で仕入れを行ったもの、又は令和2年10月31日までに仕入れを行った居住用賃貸建物になります。
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これにより、節税対策の一環としての、「不動産住宅建物の消費税還付」は封じられる事になりました。
不動産賃貸経営における節税対策について
さて、「消費税還付」「不動産評価減」などの節税方法が、税務署により否認されることとなりましたが、現行制度のなかで可能な、不動産賃貸経営での経費による節税方法についてまとめていきたいと思います
不動産所得と必要経費の計算方法
まず、不動産所得の考え方です。不動産所得は収入金額から必要経費を差し引いて算出することになります。
不動産所得の算出方法
- 不動産所得＝収入金額−必要経費
不動産賃貸経営の主な収入金額と必要経費は以下のとおりとなります。
収入金額と必要経費
- 収入金額：家賃、管理費、更新料、礼金など
- 必要経費：減価償却費、仲介手数料、広告費、管理料、手数料、修繕費、税金、損害保険料 など
ここで、必要経費のなかで、問題となる事が多い「修繕費」の考え方について整理していきます。
修繕費の考え方の要点
修繕費については、国税庁のタックスアンサーに記載があります。
〇修繕費とならないものの判定
貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します。
このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。したがって、次のような支出は原則として資本的支出になります。
- 1 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
- 2 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
- 3 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額
なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます。
- 1 おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が、20万円未満のとき。
- 2 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。
（国税庁・タックスアンサー引用）
文字だけだとパッと分かりにくいため、タックスアンサーを分かりやすくフロー図にすると以下のようになります（色が薄くてすいません・・・）。
（フロー図）
上記のフローから、修繕費として該当する費用を整理すると以下のとおりとなります。
修繕費と認められる費用
- 共用部分の蛍光灯の取替
- 入退去における鍵の交換
- 壁紙の張替え
- ルームクリーニング
- 建具の修理
- キッチン、お風呂、トイレの修理
- 一般的なエアコンの交換
- 一般的なトイレの交換（20万以下）
不動産賃貸物件の内装費用については、必要経費として、その年の家賃収入から差し引くことができますが、工事費用が60万円以上、または物件購入価格のおよそ10%を超える高額な工事を行った場合については、資本的支出として固定資産に計上しなければならないので注意が必要です。
また、金額が大きくても、外装塗装や屋上防水工事は、基本的には「修繕費」に該当しますが、目的や期間に応じて可否が判定されるので注意が必要です。
目的と期間に注意が必要な修繕費
- 外壁塗装工事
- 屋上防水工事
「修繕費」か「資本的支出」かの判断が税務署と見解が異なる場合も想定されますが、シリコン塗装の修繕期間が10～12年であるので、概ね10年周期の工事で原状回復（維持）のためのものであれば、全額経費計上になります。
ただ、資産価値を高めるような工事として、サイディングの外壁をタイル貼りにしたりすると、「資本的支出」に該当するので注意が必要です。
「修繕費」の考え方で不安な場合は、一度、税理士に相談することをおすすめいたします。
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また、以下の物は、工事費が高額であり資産価値を高めるものとなるため、一般的には「資本的支出」に該当します。
一般的に資本的支出に該当するもの
- 給湯器の取替え
- キッチン、お風呂の取替え
- 和室から洋室へのリフォーム
経費計上において、「修繕費」は大きなポイントですので、しっかりと理解して節税に取組みたいですね。
修繕費以外の不動産賃貸経営の節税対策
所得が高額になるにつれて税負担（税率）がどんどん高くなっていくので、家賃収入が一定以上の金額になってきたら、手元にキャッシュを残すめの適切な節税対策を講じていく必要があります。
経費として認められる具体例
不動産賃貸経営をしている方が効率的に節税するためには、経費として認められている項目を理解しておくことが重要です。
経費具体例
- 減価償却費、管理費、各種税金（固定資産税、登録免許税、不動産取得税など）、損害保険料、仲介手数料、広告費、ローン返済額の利息部分 など
また、次の項目については計上が漏れてしまいやすい項目なので、意識しておくことが必要です。
- 接待交際費
保有物件が増えてくると、管理会社や不動産会社の担当者、修繕会社、税理士などと飲食店で打ち合わせをする機会が出てきます。その際に支出した飲食費について、接待交際費として経費にできます。 - 研修図書費
賃貸不動産経営に関するノウハウを獲得するために研修等に参加したり、書籍を購入する場合の費用も経費にできます。 - 交通費
遠方の物件に投資している方は、現地までにかかった電車代、ガソリン代、高速道路代、駐車場代など交通費として経費にできます。 - 通信費
管理会社や不動産会社、入居者との連絡に使用する携帯電話の通話料、書類の郵送代などは通信費として経費にできます。 - 青色事業専従者給与
青色申告している場合は、家族に支給した給与を全額経費にできます。
まとめ
税務署による不動産賃貸経営の節税への締め付けが強くなり、特に家賃収入等にはシビアに税金が課税されます。
何の対策も行っていないと、せっかく規模を拡大しても、国に納める税額が大きくなるばかりで、手元にお金が残らなくなってしまいます。
「太陽光発電投資」や「不動産賃貸経営」は、他の事業や投資に比べ収益金額が比較的安定しているので、節税の知識をもって適切な対策をとるかとらないかで、手取り収入額が大きく変わってきます。
納税額にも大きく関わるの物件のリフォームや、内装工事をした際における「資本的支出」・「修繕費」の判断などについては、判断が難しいことがあります。
間違ってしまうと、修正申告や追徴などの嫌な目に合う事も考えられますので、迷ったときは、節税対策なども合わせて税理士に相談してアドバイスをもらう事をおすすめいたします。
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