こんにちは。kokeey(コッキー)(@fantasista77788)です。
僕は、副業で不動産投資2戸・太陽光発電投資6基・その他株式投資などを行っています。
当然ＲＥＩＴにも興味があり、良い利回りのものがあれば投資したいと思っています。
ただ、商業店舗などの不動産投資やＲＥＩＴを考える際に、オフィステナントの需給を考える必要があります。
新型コロナウイルスの影響を受けた日米の現在の状況を見つつ、今後のオフィス需要を検証していきます。
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オフィス、不要か必要か ‐日経新聞引用‐
コロナ後、米ＩＴで割れる判断
「アフターコロナ」も見据えた働き方をめぐって、米シリコンバレー企業の判断が割れている。
ツイッターが世界の全従業員に無期限で在宅勤務を認める一方、アップルは段階的にオフィス勤務に戻す方針だ。
様々な専門性を持つ従業員が部門を超えて交わるオフィスは各社の創造性の源泉にもなってきた。
生産性を最大化するための最適解はまだみえない。
新型コロナウイルスの感染拡大を受け、シリコンバレーの起業家でもっとも在宅勤務に積極的だったのは、ツイッターのジャック・ドーシー最高経営責任者（CEO）だ。
3月上旬にいち早く世界各地のオフィスを対象に全面的な在宅勤務への移行を表明。
5月中旬には約5100人の全従業員に新型コロナの収束後も期限を設けず在宅勤務を認める方針を示した。
同氏がCEOを兼務する米決済大手のスクエアがすかさず追随したほかカナダに本社を置くネット通販支援のショッピファイも同調した。
同社のトビアス・リュトケCEOはツイッターへの投稿で「オフィス中心主義は終わった」と述べ、オフィスの床面積を将来的に大幅に減らす方針を示した。
ツイッターの動きは「オフィス不要論」に火を付けるかにみえた。
だがその後に明らかになった企業の対応をみると、やや慎重といえる。
フェイスブックは自宅で働くことを前提とした採用を始めたものの、マーク・ザッカーバーグCEOは在宅勤務が定着するには「5～10年かかる」との見通しを示した。
グーグルのスンダー・ピチャイCEOは米メディアとのインタビューで「あらゆるシナリオで、人々をまとめるために物理的なスペースが必ず必要になる」と指摘。
20年末までは多くの場合、在宅勤務を認めるがその後にどの範囲で続けるかについては「今後も研究を続ける」と述べるにとどめた。
ネット大手の間でも業態の違いによってオフィスを再開する時期の判断は異なる。
米ブルームバーグ通信はアップルが7月からのオフィス勤務の本格再開に向けて準備を進めていると報じた。
世界各地の直営店は段階的に再開している。
3月以降、アマゾン・ドット・コムはネット通販需要の急増に直面し、米国では数十万人規模の従業員が新型コロナの感染リスクを抱えながら物流施設や小売店で勤務を続けた。
オフィス勤務のホワイトカラーにだけ在宅勤務を認めることには社内に不満の声があるという。
シリコンバレー周辺の企業は、優秀な人材を確保するために、オフィス環境の整備に力を入れてきた。例えば無料で使えるフィットネスジムを整えるといった具合だ。
また、食堂や中庭などの共用スペースを巧みに配置して技術者同士が自然に交流できるような環境にしている。
ビデオ会議などのツールによって一部の業務がオンラインで自宅などでできるようになったとしても、それをこうした環境のメリットが上回る側面はある。
新型コロナの影響でスタートアップを中心に人員削減が広がり、シリコンバレー地域の4月の失業率は過去20年で最悪の11.6%となった。
オフィス用不動産の解約や新規物件の建設中断も相次いでおり、米不動産サービス大手JLLは「年間を通じて不動産活動の混乱は避けられない」と指摘する。
一方でグーグルやアップルなどのネット大手では大規模な人員削減は明らかになっておらず、経済活動が本格的に再開すれば、1人当たりの床面積を広げるため積極的なオフィス物件の獲得に乗り出すとみられている。
アメリカのオフィス需要の考察
アメリカにおいては、オフィスは創造性の源と捉えている企業とそうでない企業がわかれています。
ツイッターにおいては、オフィス削減へ動き、グーグルやアップルは床面積を広げる考えです。
新型コロナウイルスが広がる現状では、オフィスは縮小傾向に動きますが、沈静化後に特別在宅勤務が広がる機運とはなっていません。
一定の企業は床面積を減らし、大手は床面積を広げるため、急激にオフィス床が減っていない現状から、将来のオフィスの床需要は減らないのかもしれません。
そこで、日本の現状を見ていきたいと思います。
都心のオフィス需要に減速感 空室率3カ月連続上昇
‐日経新聞引用‐景気後退で縮小 今後は在宅勤務拡大の余波も
新型コロナウイルスのまん延に伴う景気悪化で、賃貸オフィス需要の減速感が目立ってきた。
東京都心のオフィスビルの空室率が5月は3カ月連続で小幅上昇。
既存ビルの募集賃料が下落に転じた。経営合理化による解約が増え始め、在宅勤務の拡大も見込まれるため、空室率上昇は続く可能性が高い。
オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）が11日発表した都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の5月の空室率は1.64%となり、前月より0.08ポイント上がった。
3カ月連続で上昇したのは、2012年6月以来となる。
竣工して1年までの新築ビル（31棟）の空室率は1.85%で、前月に比べて1.46ポイント下がった。5月に完成した3棟が満室となったほか、空室の消化も進んだ。
一方で既存ビル（2572棟）は0.13ポイント上がって1.63%となった。5区内の状況を詳しくみると、IT（情報技術）企業が集積し、需給の逼迫が著しかった渋谷区で空室率が2.55%まで上昇。
他の4区が1%台にとどまっていることからしても、開きが大きい。新築ビルへの移転に伴う2次空室や賃借面積縮小の動きが渋谷区内の大規模ビルでも出始めた。
募集賃料（3.3平方メートルあたり）は前月から0.07%高い2万2836円。77カ月上昇が続くが、伸びはほぼ止まった。新築ビルは3万2235円で2.69%上がった。
一方、多数を占める既存ビルは2万2587円と0.03%下がった。下落に転じたのは17年1月以来。賃料の天井感が一層強まってきている。
都心のオフィス需給はここ数年、1990年前後のバブル期並みに逼迫し、賃料も上昇が続いてきた。
ただコロナ禍で今春以降、在宅勤務などリモートワークに取り組む企業が増えた。オフィス需要の減退で空室率上昇や賃料下落はどの程度になるかが焦点となる。
オフィスビル総合研究所（東京・中央）によると、都心5区の1フロアが165平方メートル以上のオフィスの3月時点の空室率（即入居可能な物件のみ）は0.6%。
データのある93年12月以降の最低だが、実質GDP（国内総生産）の落ち込みから「今後1年間で3.7ポイント上がる」と予測する。
募集賃料は3.3平方メートルあたり2万3416円。08年のリーマン・ショック前の高値にほぼ戻した水準だ。
同研究所は「空室率が4%台でとどまれば、8%を上回ったリーマン・ショック後に比べ賃料の下落圧力は限られる」と指摘。
過去の好況時と比べても、空室率は歴史的な低さだが、賃料は必ずしも高いわけではないという。「年内は上昇し、その後は横ばい傾向が続く」とみる。
SMBC日興証券の調べでは、主要企業（81社）の78%がテレワークを「増やす」としているが、オフィスの面積は「変わらず」と答えた企業が53%で最も多く、「減らす」企業は7%だった。
「オフィス面積を減らしたとしても好立地の高機能ビルへの需要は底堅い」としており、テナント側とオーナー側の入居交渉は激しくなりそうだ。
日本のオフィス需要の考察
日本においても、在宅ワークは広がっているものの、都心の空室率は1.64％と低く、特別空室が広がっていません。
ただ、渋谷区での空室率は上昇していますが、リーマンショック時から比べると、圧倒的に空室率が低いです。
また、オフィスを減らすと言っている企業が7％にとどまっていることから、オフィスの床面積を増やす企業もいるので、オフィス需要は減らない可能性が高いです。
となると、現状価格が下がったＲＥＩＴや不動産は、狙い目という可能性があります。
自分の思い込みで、在宅ワークが進みオフィス需要は減ると考えていたのですが、底堅くどうやらそういった事もなさそうです。
・・・ということは、日本もアメリカもオフィス需要が減らないと考えられるので、攻めの投資が正解かもしれませんね。
まとめ
不動産投資やＲＥＩＴについては、新型コロナウイルスが収まったあとは、特別心配することなく正常化しそうです。
ただ、また同じようなウイルス蔓延が無いとは・・・言えないですよね。
そう考えると、比較的安定性の高いストック収入である不動産投資やＲＥＩＴだけに集中して投資することは、リスク分散の観点からおすすめではありません。
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