不動産賃貸物件の供給過多などにより、賃料が減少し、収益力が低下する土地は相対的に地価の下落に繋がっていきます。
また、富裕層が相続税対策で取り組まれることの多い不動産投資ですが、コロナ禍による賃料減少で苦しんでいる方がいるのが実情です。
そんな実態について整理していきたいと思います。
- 相続節税 賃貸活用に誤算 コロナ禍で賃料減少
- 借入金の返済重く
- 下押し圧力に拍車
- コロナ禍による賃料下落に対する考察
- コロナ禍後の方向性
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相続節税 賃貸活用に誤算 コロナ禍で賃料減少
‐日経新聞引用‐
テナントビルやマンションなど賃貸不動産を活用した相続税対策に逆風が吹いている。賃貸不動産は相続税を算出する際の財産評価額を減らせるため多額の借り入れをして物件を取得する富裕層は多い。
しかし新型コロナの感染拡大でテナントビルを中心に賃料収入が大幅に減少。居住用賃貸の需要も不透明感が強まっている。
賃料減少で借入金の返済が滞れば、相続節税を前提にしたライフプランにも支障が出かねない。
借入金の返済重く
「このままでは相続税対策どころか自分の生活が苦しくなる」。
東京都心を中心にテナントビルを5棟所有する原口洋一さん（仮名、70）は顔をゆがめる。
特に心配なのが主にカラオケ店が入居する物件。通常は年約5000万円の賃料収入があるが、コロナで休業を余儀なくされたカラオケ店から4月に賃料の50%減額を求められた。
やむなく9月までの減額に踏み切ったが、コロナ感染者の増加で「さらに3～6カ月の減額を要求されている」（原口さん）。応じれば年間の賃料収入はほぼ半減し、来年にかけて借入金の返済で約1000万円が不足する。「老後や家族用にためた預金を取り崩さざるを得ない」と話す。
原口さんのように相続税の節税目的で賃貸不動産を建てる富裕層は多い。地主や企業オーナーなどが自己資金のほかに多額の借り入れをして物件を取得するケースが目立つ。原口さんも「億円単位」の借入金があるという。
賃貸不動産が相続税の節税につながるのは課税評価額を大幅に引き下げられるためだ。
「現預金などで相続するより税額が少なくなる場合が多い」と辻・本郷税理士法人の浅野恵理税理士は指摘する。
東京都区部で200平方メートルの土地に賃貸物件を建設し、合計2億円かかった例をみてみよう（図A）。
相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられる。貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象になるので土地の評価額はさらに半分になる。
建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合（全国で一律30%）を差し引く。
土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%減らすことができる。
賃貸用住宅の着工件数は2019年度に33万4509戸と、相続増税の影響で直近ピークを付けた16年度に比べ2割あまり減少した。
スルガ銀行の投資用不動産への不正融資や賃貸不動産大手のレオパレス21などの施工不良問題を受けて、銀行が大幅に融資を絞り込んだ影響が出た。
下押し圧力に拍車
さらに見逃せないのが供給過剰だ。
多くの富裕層が賃貸不動産に走り、各地に賃貸物件が乱立した。立地の良くないところは都市部、地方に限らず空室率の上昇に見舞われ、「19年まで上昇傾向だった賃料の低下が始まる」とみる不動産関係者は少なくなかった。
そこへ想定外のコロナショックが発生し、景気は急速に冷え込んでいる。
「賃貸不動産を使った相続税対策は黄信号から赤信号に変わった」との見方もあるなか、今後のカギを握るのはやはり賃料の動向だろう。
飲食、衣料品、スポーツジムといった消費者に直結する業種向けのテナントビルは収益環境が厳しいとの声が多い。
コロナ感染者が増加し、テナントが営業自粛を求められたり、退去したりすれば「賃料収入回復の見込みが立たなくなる」（地方銀行）からだ。
居住用賃貸の賃料は消費者向けテナントビルと比べ一般的に安定しているとみられる。しかし富裕層の不動産管理を多く手掛ける青木ハウジング（横浜市）の青木博昭社長は「駅に近く空室率が低い物件でも、競争激化で家賃に下押し圧力がかかる」と話す。
不動産情報サービス大手のアットホーム（東京・大田）によると東京23区の賃貸マンション平均家賃指数は5月、面積30～50平方メートルの前月比が2カ月連続で下落した。
前年同月比は上昇が続き、アパートは最高値を更新したものの、これまで右肩上がりとなっていた賃料相場が転機を迎えたとみることもできそうだ。
地価はここ10年間で下落から上昇に転じ、20年は商業地で前年比3.1%、住宅地で0.8%上昇した。
ただ賃料の減少は地価に響く。「収益力が低下する土地は相対的に価値が減少する」（中央大学教授）からだ。
地価が下落すれば、相続税の納税資金が必要になった場合に不動産の売却が難航する懸念もある。
コロナ禍による賃料下落に対する考察
住宅の供給過多は以前から分かっていたことですが、更にコロナ禍が重なって、富裕層ですら憂き目にあっています。
底だと思われていた地価も、収益性の低下により更に地価下落が進む可能性があります・・・
ここは、これまで不動産投資をしてこなかった人はチャンスとなりますし、レオパレスやスルガ銀行融資で取り組んだ人は、更に苦しむ事になるかもしれません・・・
不動産投資に取り組もうと、過去何度もセミナーや物件を探したりしましたが、「人口減少・少子高齢化＋供給過多」が気になっていて、投資に一歩踏み出せなかった臆病な気持ちが幸いとなりました。
コロナ禍後の方向性
コロナ禍があるなんて、誰も想定できなかったことです。
ただ、 これから人口減少は収まりませんが、コロナ禍は収束していくものなので、アウトレット物件やバーゲン物件を拾っていくことも可能です。
住宅の供給過剰という構図は変わりませんが、最新の注意を払いながら、ピンチの中でも、不動産暴落のチャンスを掴みに行きくことで成功の可能性が広がりそうです。
