こんにちは。
太陽光発電投資みなさんやってますか？
国策に便乗した確実性の高い投資で、まさに、お金を働かせる「金持ち父さん貧乏父さん」のマインドを、サラリーマンでも簡単に実践できるものでした。
何も生み出さない住宅ローンであれば、それは「負債」
何かを生み出す投資ローンは、それは「資産」
もちろん、キャピタルゲインが望める住宅ローンであれば、それは「資産」になります。
違いが分かりますよね。
- 投資で大切なことは失敗しない「安定性」
- 社会経済情勢・ニーズの変化から時代を先読み
- トランクルーム投資について考える
- トランクルームのニーズ
- トランクルーム投資のメリット ・デメリット
- トランクルーム投資の利回り
- 「区分トランクルーム投資でお金を働かせるスキームの継続」まとめ
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- 投資で大切なことは失敗しない「安定性」
- 社会経済情勢・ニーズの変化から時代を先読み
- トランクルーム投資について考える
- トランクルームのニーズ
- トランクルーム投資のメリット ・デメリット
- トランクルーム投資の利回り
- 「区分トランクルーム投資でお金を働かせるスキームの継続」まとめ
投資で大切なことは失敗しない「安定性」
「太陽光発電投資」は、今となっては良い物件も減少・利回りが9.5％程度に低下し、一般のサラリーマンがなかなか手を出しにくい投資となってきています。
投資において一番重要なことは、お金について学び「失敗しない」こと。
そういった意味では、貯金があり、頭金少しでも入れられる人であれば、「太陽光発電投資」は、20年間の収益が確実に簡単に見えるため、まだまだ良い投資先と言えます。
残念ながら、太陽光発電投資のウマウマ状態は今年1年で終わり、市場価格連動という売電価格の変動に悩まされる投資となります。
今のところ、インデックス投資は右肩上がりを前提として、必ず儲かる「神話」となり、私を含め多くの人が投資をしていますが、実際は不安があります。
次の投資を考えるうえで、人口減少・少子高齢化・コロナ禍で世界観はどう変わっていくでしょうか？
都市計画を専門とする見地から、次の投資先としてトランクルームにターゲットを絞り、「トランクルーム投資は安全か！？」について整理していきたいと思います。
社会経済情勢・ニーズの変化から時代を先読み
コロナ禍においてテレワークの普及拡大により、田舎に住み、ゆったりとした気分で働きながら過ごしていく。こんな理想の方が増えたかと思います。
でも、どんなにオンライン化や宅配サービスが進んだといっても、小学校などの学びの場や、日常の買い物の楽しみ、コミュニティ形成の場、アクティビティを行う場所など、一定数の人口規模が必要なものがあります。
そういった施設は、人口減少が著しい場所では無くなっていき、便利でなくなると、結局人は減っていきます。
つまり、すべてのビジネスは、人口規模に応じて行われる事になります。
Amazonに代表されるネット通販も巨大な倉庫群が必要であり、これも、人口によるニーズ量によって配置されます。当然働く人の確保も必要です。
関東近郊であれば、常磐自動車道の内か外かで、倉庫の空きテナント状況やリース料に大きな差が出ています。ＣＢＲＥを見て頂ければ即分かります。
圏央道の内側の倉庫も埋ってはいませんが、より離れると・・・
つまり、人口減少に抗うことはほぼ不可能なため、人口規模が小さい・減少が著しいところは、宅配サービスの質も低下していくことになりますね。
今までのまちづくりの形から、ビジネスは、どうしても三大都市圏を切り離して考えることは困難です。
三大都市圏で成り立つ、社会的経済情勢・ニーズを捉えた投資を考えると、トランクルーム投資は、これから先、「魅力ある投資先」と言えます。
トランクルーム投資について考える
トランクルーム投資は、収納スペースを準備し貸し出し、賃料収入を得るというビジネスモデルです。
トランクルームは大きく分けると屋外のコンテナ型と、屋内型のルーム型の2種類に分けられます。
屋外型トランクルーム投資
敷地に複数のコンテナが並べられているのが、屋外トランクルームの一般形です。
コンテナ型は、出入口付近に車を横付けできるため、比較的大きな荷物の搬入もしやすいのがメリットで、利用料もルーム型に比べたら安価な場合が多いです。
室内型と違って、コンテナ内に空調を導入できていないものが多数ため、気候の変化の影響を直接受けます。
そのため、高温・多湿で劣化したり故障しないものの保管が適しています。
屋内型のトランクルーム経営
屋内型トランクルームは、パーテーションで仕切りをしたりタイプが一般的かと思います。
屋内型のトランクルームは、建物とセットで投資を行うとコストが大きくなってしまことから、空きテナントを活用し、空室対策やビジネスとして行う場合が多くなります。
ビルや貸店舗は、オフィス街などの良い立地にあることが多く、テナントよりも高収益になる事もあります。
ほぼすべての室内型は、品物の劣化を防ぐため空調設備を取り入れていて、常に最適な温度と湿度に保たれ、安全に衣類や家具などの保管が可能となります。
空調などの維持費などにより、利用料が割高になりますが、その分カビなどの心配なく品物を預けて頂けることになります。
トランクルームのニーズ
トランクルーム投資は、実際、新たな投資領域として注目を集め始めています。
市場の成長段階は、キュラーズによって分析されています。
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キュラーズの市場調査では、2008年の段階では250億円だった市場規模が2019年では約650億円となり、約10年で2.4倍になっています。
推移を見てわかるとおり、毎年約10％ずつ確実に成長を遂げており、この傾向はさらに続くと考えられています。
理由は、日本では三大都市圏の人工集中や地価の上昇により、都心部での居住スペース（平均床面積）が100㎡→80㎡まで狭くなっていることがポイントです。
比較的所得がある地域で、衣類やレジャー用品が収納できて、必要な時に取り出せるトランクルームは、都心部で更にニーズが高まると考えられています。
広大な土地を持つアメリカにおいて、10世帯に1世帯が利用されている市場動向からも、日本においても、さらに普及拡大の予測しやすいのでは！？
トランクルーム投資のメリット ・デメリット
まず、メリットを整理していきます。
メリット
①初期コストが低い
屋外型であれば、更地の土地の上にコンテナを置くだけで始めることが可能です。
また、屋内型のトランクルームでは、中古不動産の1室を安価に借りて経営することで、パーテーションなどだけのコストで済むため、アパート経営やマンション経営などの土地活用方法に比べて安価に抑えることが可能です。
②清掃や修繕の手間が少ない
トランクルームは日常的に人が利用するものではないことから、汚れや破損のリスクが低く、設備の清掃や修繕の手間も比較的かかりません。
つまり、初期費用だけではなく維持管理コストも少なくて済みます。
③トラブルが少ない
トランクルーム投資ではトラブルはほとんど発生しません。
そもそも、日常的に利用するものではないため、利用者からのクレームが発生する頻度も少なくなるのは必然です。
④成長市場
トランクルームは、まだまだ、世界に比べて日本では普及していない事や、市場の成長率などから、2025年には1,000億円市場となることが見込まれています。
次にデメリットを整理します。
デメリット
①滞納リスク
トランクルームの場合には、いらないものや置き場に困っているものを預けていることもあります。その場合、利用料を滞納し、そのまま放置してしまうことも考えられます。
そして、利用料を滞納されていても、利用者が預けたものを勝手に捨てたり処分するなどは法律上難しく、荷物を引き取ってもらうように交渉できなければ、長期間の間、不要な荷物を所有し続ける可能性があります。
②集客の問題
トランクルームは、日本において、まだまだ一般的ではない為、集客してどれだけ短期で集まるかという点があげられます。
③価格競争の問題
トランクルームは近くに競合ができやすいことが特徴で、空調設備や清潔感、寺田倉庫みたいな圧倒的なセキュリティや高級感などで差別化することもできますが、多くの場合価格競争になってしまいます。
④盗難リスク
24時間毎日利用者がいるわけではないため、人の気配が無く、盗難リスクは高めです。
これは、太陽光発電のケーブル盗難多発に似ていますね。
人の気配が無いと起こりうる問題で、監視カメラやカギの強化、定期巡回の検討が必要となります。
トランクルーム投資の利回り
資産運用ＥＸＰＯで出会った区分トランクルーム投資は、2タイプです。
1つ目は、新築コンテナ型区分トランクルーム投資。
2つ目は、中古不動産1室借り上げ型区分トランクルーム投資です。
各々紹介していきます。
①新築コンテナ型区分トランクルーム投資
こちらのスキームは、
・利回り6％実質利回り確定
・メンテ、管理すべて込み
・区分トランクルームは、手数料3％で売却可能
・1区画30万程度から
となります。
何と言っても、集客から管理までフルセットで、賃貸状況に係わらず6％の実入り確定という事です。
太陽光発電投資に取り組まれている方は、安定収入のありがたさが良くお分かりですよね。
②中古不動産1室借り上げ型区分トランクルーム投資
都内築古（20年以上）のテナントをお借りし、パーテーションで区切り貸し出すものです。
こちらのスキームは、
・想定実質利回り（95％稼働）は15％以上
・損益分岐点は、稼働率20％程度
・メンテ、管理すべて込み
・入口オートロック、入室も暗証番号入力
・区分トランクルームは、手数料10％で売却可能
・1区画100万程度から
1年目の収益が微々たるものになる可能性があるのがデメリットです。
どちらも1長1短がありますが、充分なメリットのある投資になります。
「区分トランクルーム投資でお金を働かせるスキームの継続」まとめ
今年で太陽光発電投資が出来なくなると、ダブついた資金を何かに注力していかないと、お金に働いてもらって収益性を向上させることが止まってしまいます。
個人でトランクルームを行い、集客がままならなかったりというリスクを考えると、区分トランクルームは、初期費用も小さく、サラリーマンのお小遣い稼ぎには、おすすめの投資かと思います。
人口減少・少子高齢化の時代にあっても、三大都市圏では、トランクルームのニーズが上昇します。
一抹の不安は、セキュリティ面と、市場のニーズが高まって来た時に、ダブついた空き家がどれだけ転用されるかです。
まあ、空き家がトランクルームへ大量に転用される状態だと、当然不動産賃貸のニーズが低下してきているので、賃料も大幅に下がっている事でしょう。
不動産だけに投資するのか、区分トランクルームでリスクヘッジするのか、投資家は様々な事を考えていかないといけませんね。
利回りも悪くないので、今年からも始めていきたいと思っています。
では。
新たな投資先を探す方に向けて、こちらのセミナーもおすすめです。
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