こんにちは。
不動産投資の基準として、表面利回り8％以下のものは対象外にすべきと提言している書籍を立ち読みしました。
利回りが8％以上でないと、将来にわたりキャッシュフローの確保が難しく、赤字になるいうもの。
その際の計算の内訳を見ていくと、金利3％で計算されています。
ということは、金利が下げられれば、もう少し表面利回りが悪くても十分キャッシュフローが得られる計算になります。
悠々自適な生活を送るためには、キャッシュマシーンとなるストック収入を増やすしかありません。
キャッシュフローを持続的に生み出すための、不動産投資の基準を整理していきます。
- 不動産の投資基準を算出する
- 金利7％以上の1都3県の新築物件を探す
- 銀行から頭金なしの融資はきびしい？
- 「キャッシュフローを出す不動産投資の基準を考える」まとめ
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不動産の投資基準を算出する
不動産投資の基準を検討するにあたって、まず、1億円の物件で不動産の計算をしてみます。
〇物件費1億・表面8％の実質利回り
借入金額：1億円
金利：3.000％
借入期間：35年 (420回払)
返済総額：161,636,772円
支払利息総額：61,636,772円
月額返済額：384,850円
年間返済額（月額返済額×12）：4,618,200円
1億円の8％は800万円です。
ここに、管理手数料5％とすると年間40万円必要となります。
保険料や固定資産税などをざっくり、50万円ぐらいとします。
満室でのキャッシュフローを計算すると、800－460－40－50＝250万円となります。
これぐらいあれば、多少の家賃値下げがあっても、持続的にやっていけそうです。
保険は安心かつ安く加入がオススメです。
次に、貸付金利2％と1％の場合を考えていきます。
借入金額：1億円
金利：2.000％
借入期間：35年 (420回払)
返済総額：139,130,208円
支払利息総額：39,130,208円
月額返済額：331,262円
年間返済額（月額返済額×12）：3,975,144円
金利が1％変わると、年間の返済額が60万円程変わってきます。
すると、ざっくり310万円がキャッシュフローになります。
借入金額：1億円
金利：1.000％
借入期間：35年 (420回払)
返済総額：118,559,796円
支払利息総額：18,559,796円
月額返済額：282,285円
年間返済額（月額返済額×12）：3,387,420円
金利が2％変わる場合は、120万円程変わってくることになります。
キャッシュフローとしては、370万円ですね。
表面利回り7％の場合を考えてみます。
〇表面利回り7％の場合の計算
1億の物件で表面利回り7％であれば、年間収益は700万円です。
金利3％のキャッシュフローを計算すると
700－460－35－50＝155万円
金利2％の場合
700－397－35－50＝218万円
金利1％の場合
700－338－35－50＝277万円
となります。
つまり、物件に対する金利が1～2％の間で借りられれば、物件の表面利回りが7％程度でも十分成り立つという計算になります。
金利7％以上の1都3県の新築物件を探す
さて、自分が目標とする新築の表面利回りの基準を7％以上・金利1～2％と決めました。
関東であっても、都心から30㎞以上離れてくると、都心に出るまで1時間以上かかる事になり、事実、急激にまちの密度が低下してきます。
広々と住みたいという方にはピッタリなのですが、やはり魅力的な商業施設の集積が無くなります。
まちが不便になれば、転出を考える人が増え、そして人が減れば公共交通が無くなり、結果さらにスポンジ化（過疎化）が進み家賃価格が暴落していきます。
将来的には、自動運転やドローンタクシーなどの普及により、働く場と住まいが遠くても問題ない状況になる可能性はありますが、それと商業施設やコト消費の場の集積は別物です。
商業施設や生活利便施設が近所になければ、暮らしにくく、便利になれた現代人にとって住み続けるのは苦しい状況となります。
結果、持続可能な不動産投資を考えると、東京都心の1都3県がターゲットになり、キャッシュフローの計算から、最低7％以上の物件を目指すことになります。
ターゲットとする、東京都市圏においては「単身者」が増え続けており、2000年時点で約40％だった単身者層の割合は、2020年に約48％に増加しています。
さらに2035年には約50％にまで増えると予測されてるので、東京都市圏において、単身者向けのアパート・マンションの需要があることが明らかなのです。
だからといって、安泰ではありません。20％・30％の賃料の下落も想定しておく必要があります。
賃料が30％下がっても、7％以上の利回りがあれば何とかなりますから。
40％下がるとトントンなので、厳しいですがね。
そういった事を想定していくと、やっぱり太陽光発電の20年間の安定性って半端ないな～とつくづく感じてしまいます。
銀行から頭金なしの融資はきびしい？
銀行や不動産会社に問い合わせたところ、
やはりスルガ銀行スキームの破綻から、金融庁より強い指導があって、資産十分にある人でないとフルローンは厳しいようです。
ただ、門前払いということでもなく、まずは、返済表などをコピーして、ローン返済状況などをまとめ相談を受ける必要があります。
とにかく、あたって砕けろの精神で突入するのみです。
〇〇銀行さん、どうぞよろしくお願いします。
「キャッシュフローを出す不動産投資の基準を考える」まとめ
個人的に、利回りは良くても、あまり築古の物件はめんどくさいと思っています。
なので、新築利回り7％以上で、1都3県の首都圏30㎞圏内の物件を基準として探します。
将来的には関係無いかもしれませんが、現時点では、駅の徒歩圏内であることは重要です。加えて、スーパーやコト消費の場所が周辺にあれば、なお良いですね。
20年後は、首都圏でも人口減少が見込まれるので、そこまでには返済を終了しておき、トレンドを見て、売却か持ち続けるか判断したい所です。
融資にあっては、これまで投資してきた太陽光発電投資のキャッシュフローをどう受け取ってくれるのか、銀行の判断になります。
比較的、不動産投資に優遇してくれる銀行は確認したので、太陽光発電投資と並行して攻めて行きたいですね。
とにかく資産・キャッシュフローを増やす！
みなさんも、キャッシュマシーンを獲得し、サラ卒ＦＩＲＥ目指して頑張りましょう！！
では。
次回は、専門分野の都市計画について記事にしていきたいと思います。
