どうも、太陽光発電所・不動産を２戸所有するコッキーです！
皆さんは、賃貸住宅ですか？それとも自己所有でしょうか？
賃貸住宅にお住いの方は、これまで敷金に関することで、オーナーの意向に押し負け、悔しい思いをしてきた方も多いのではないでしょうか。
４月に民法改正により、不動産の借主側の権利が守られるように法改正がなされました。
これまでは、借主側が不利だった賃貸借契約が、今後は敷金の使徒が明確になり、ほぼ返還されることになります。
また、サブリース契約などを結ばられている場合、
サブリース自体僕はオススメしませんが、もし契約する場合は、経営状態を気をつけないと、不動産オーナーは管理されていない建物の手数料を引かれた家賃しか振り込まれず、借主は特になり、貸主は損をする構図となりますので、注意が必要です。
さて、民法改正の記事です。
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◇改正民法、4月に施行
改正民法（債権法）が4月から施行された。
アパートなどの賃貸借契約に関するルールが明確になり、退去時の敷金の返還や原状回復義務の範囲が規定されたほか、部屋の設備の故障などで家賃が減額されることが明記された。
4月以降に新たに物件を借りたり契約を更新したりする場合は内容をよくみる必要がある。
大家と借り主との間でトラブルが発生しがち
これまでの民法では敷金の定義や原状回復の範囲が明確でなく、大家と借り主の間でトラブルが発生しがちだった。
改正民法はこれまでの裁判例や国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などに沿ってルールを明確にした（図A）。
敷金については、
どんな名称であっても、賃貸借契約によって借り主が大家に対して負担する金銭債務を担保するために大家に預けるお金との趣旨を規定。
退去時に大家は債務を控除した金額を借り主に返還しなければならないとした。
具体的には、月家賃の滞納があれば、それを敷金から差し引いた残額を返還するということになる。
■故障なら家賃減額
原状回復義務は原則として借り主にあるとしながらも、その範囲について明確化。
借り主の不注意によって床や壁を汚したり傷つけたりした場合を対象とし、普通に暮らしていて生じる損耗や経年劣化は含めないこととした。
エアコンや給湯器といった設備の故障、屋根など建物の一部が破損して使用できなくなった場合、現行民法は「借り主は賃料の減額を請求できる」としていた。
改正法はその程度に応じて「賃料が減額される」と明記した。
どんな故障でどれだけ減額されるかはケース・バイ・ケースだ。日本賃貸住宅管理協会（東京・千代田）が目安を示している（図B）。
例えば給湯器などが故障し、風呂が使えないときの減額割合は月家賃の10%となる。期間に応じて日割り計算するのが原則だ。
月家賃が10万円、10日間故障したとすると家賃10万円の10%に当たる1万円を30日で割る。
免責期間がこのケースで3日間あるため、その分を引いて7日分、2333円が減額となる。
設備の故障や建物の一部が破損した場合は、大家の責任で修繕するのが原則だが、借り主が連絡してもなかなか修繕されないこともある。
改正法では、大家に連絡してもなお相当の期間、修繕されない場合は借り主が自ら修繕できると規定した。
最近は大家と直接契約するのではなく、大家から物件を借り上げた不動産会社（サブリース会社）が入居者を募り契約するケースが多い。
もしサブリース会社の経営が悪化したら大家に賃料が入らなくなり、大家から直接、借り主に請求が来ることがある。
この場合、借り主に及ぶ債務の範囲を改正法は明確にした（図C）。
借り主がサブリース会社に払う月家賃が10万円、サブリース会社が大家に8万円を納めていたケースで大家から家賃を直積請求された場合、借り主は8万円を払えばよい。
ただし借り主が賃料を前払いしていた場合に二重払いになる可能性があるのは現行通りだ。
例えば4月分の家賃を3月中にサブリース会社に払った後に倒産し、大家から4月分の家賃を請求された場合、前払いしたことを大家に主張できないことがある。
大家がサブリース会社の債務不履行を理由に契約を解除すると借り主は退去を求められる。
サブリース契約をする際は経営状態に注意したい。
■保証人の責任限定
家を借りるときに身元保証人を立てることも多い。
保証契約で保証人は「借り手の一切の債務を引き受ける」とされる例がよくある。
改正法では保証人の責任の上限額（極度額）を定めない場合は無効となり、保証人の責任が限定される。
改正法は4月1日に施行されるため、それ以前に結ばれた賃貸借契約には適用されないので注意が必要だ。
弁護士は「賃貸借契約を更新する場合は改めて内容を確認したい」と話す。
保証契約について法務省は、限度額の入った契約書で結び直すよう注意喚起している。
繰り返しですが、今回民法改正により借主側が有利に法改正されました。
これまで不動産の敷金については、よく簡易裁判に持ち込まれることが多いなと思っていました。実際に、僕の先輩も簡易訴訟を起こし、敷金の返金を受けているの目にしました。
しかし、ルールが明確化されたのは、オーナーにとっても、賃借人に取っても良いことだと思います。
しかし、ルールが明確化されたのは、オーナーにとっても、賃借人に取っても良いことだと思います。
民法改正により、僕も賃貸不動産を２戸所有していますが、もともと敷金を取ってないですし、特に影響はありません。
２戸とも、敷金・礼金０〜１の物件として賃貸に出しています。
今の世の中、敷金とる物件も少なくなってきていますし、故障したものを直してくれないような、悪どい不動産オーナーが淘汰されるだけです。
今後は、人口も減少し、不動産も飽和状態となり空家リスクが増大します。
過去記事こちら↓
ただ、不動産賃貸市場が無くなるわけではないので、勝ち組と負け組の選別がされてくるだけです。
不動産だけでは、リスクがあるので、リスク分散としてはやっぱり太陽光がオススメ！
ほったらかし投資過去記事↓
法改正、人口減少による賃貸不動産の飽和によって、
今後、更なる健全な不動産賃貸市場が形成されていくといいですね( ´艸｀)
では。
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