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【利回り9.5%時代の投資戦略】太陽光発電投資の利益確保方策まとめ

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こんにちは、コッキーです。

 

先日、太陽光発電投資の利回りが低くなってきていることを、記事にしました。

 

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これは、低圧新規FIT認定が終了したことが主要因となっています。

 

今後の投資戦略を考えるうえで、どのようにしたら利益を確保できるのかまとめていきます。

 

 記事の内容 

  • 利回り9.5%時代の投資戦略
  • 利回り9.5%物件の利益の確保方策
  • 投資戦略まとめ

 

   

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利回り9.5%時代の投資戦略

 

まず、利回り9.5%のキャッシュフローを計算していきます。


〇物件価格1,850万円・利回り9.5%物件の収益性

 

1,850万円の物件利回りが9.5%の場合、年間収益は約176万円になります。

 

管理について、オールアウトソーシングを考えた場合、物件一つに対して必要な経費をざっくり整理すると4つ程あげられます。

 

太陽光発電の管理に必要な4つの経費

 
  • 管理費14万
  • 保険料4万
  • 償却資産税・固定資産税15万
  • パワコン待機電力、通信費1万
 

といったところでしょうか。

 

合計すると、1物件につき年間34万円程度の管理コストがかかるので、ここからどのようにしたら利益を確保できるか考えていきます。

 

 

利回り9.5%物件の利益の確保方策

 

まず、年間の収益から管理コスト合計を差し引くと、残りは142万円となります。

ここから、いかに利益を残すかが問題です。

 

そのため、4つの手法を検討していきます。 

太陽光発電の利益を残す4つの手法検討

 
  • ①金利を下げる
  • ②償還期間を延ばす
  • ③頭金を入れる
  • ④新ハイブリッド投資
 

 

まず、①金利を下げる手法から検討していきます。

 

①金利を下げる手法

金利を下げるには、日本政策金融公庫の制度融資が一番です。

 

ここで経営力向上計画の策定を前提で話を進めると、経営力向上計画の認定を受け、日本政策金融公庫の融資に取り組むことで、貸出金利を0.9%下られるので、利率0.75%程度(人によります)に抑える事が可能です。

 

〇経営力向上計画の策定などはこちらから

   ↓ ↓ 

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〇金利0.75%・償還期間15年で計算

借入金額:1,850万円
金利:0.750%
借入期間:15年 (180回払)
返済総額:19,565,809円
支払利息総額:1,065,809円

月額返済額:108,699円
年間返済額(月額返済額×12):1,304,388
となります。

 

ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、130万円を引くと手残り12万円となります。

赤字にはなりませんが、利益12万円では不安がのこりますね。

 

次に、償還期間を20年とした場合の利益を計算します。

 

②償還期間を延ばす

〇金利1.95%・償還期間20年の計算

借入金額:1,850万円
金利:1.950%
借入期間:20年 (240回払)
返済総額:22,356,138円
支払利息総額:3,856,138円

月額返済額:93,150円
年間返済額(月額返済額×12):1,117,800

 

ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、112万円を引くと手残り30万円となります。

 

充分では無いですが、手残り30万円あれば何とかといった所です。

ただ、償還期間20年ですと変動金利になってしまうため、少々不安がのこります

 

続いて、頭金を入れる場合を計算していきます。

 

③頭金を入れる

〇①の公庫融資に頭金200万円投入した場合

借入金額:1,650万円
金利:0.750%
借入期間:15年 (180回払)
返済総額:17,450,579円
支払利息総額:950,579円

月額返済額:96,948円
年間返済額(月額返済額×12):1,163,376

 

ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、116万円を引くと手残り26万円となります。

少し手残りとしては寂しい感じがします。

 

〇②の信販ローンに頭金200万円投入した場合

借入金額:1,650万円
金利:1.950%
借入期間:20年 (240回払)
返済総額:19,939,223円
支払利息総額:3,439,223円

月額返済額:83,080円
年間返済額(月額返済額×12):996,960

 

ですので、
ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、100万円を引くと手残り42万円となります。

 

これであれば、少しは金利上昇に備えらえる状況になりますが、頭金200万円投入してこの手残りだと寂しいとしか言わざるを得ません。

 

ここで、頭金400万円を考えてみます。

 

〇①の公庫融資に頭金400万円投入した場合

借入金額:1,450万円
金利:0.750%
借入期間:15年 (180回払)
返済総額:15,335,349円
支払利息総額:835,349円

月額返済額:85,196円
年間返済額(月額返済額×12):1,022,352

 

ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、102万円を引くと手残り30万円となります。

固定金利であれば、ギリギリ合格ラインでしょうか。

 

〇②の信販ローンに頭金400万円投入した場合


借入金額:1,450万円
金利:1.950%
借入期間:20年 (240回払)
返済総額:17,522,317円
支払利息総額:3,022,317円

月額返済額:73,010円
年間返済額(月額返済額×12):876,120

 

ここで、年間収益から経費を差し引いた142万円から、87万円を引くと手残り55万円となります。

ちょっと安心感のある金額となってきます。

 

頭金としては、400万円ぐらいが理想なのかもしれません。

 

つづいて、④新ハイブリッド投資です。

 

④新ハイブリッド投資

新ハイブリッド投資は、僕が勝手に名付けた投資の安定性と収益性を手に入れる方法です。


考え方としては、経営力向上+公庫で約6割の1,200万円を借り入れ、残りの650万円を変動20年の信販ローンとし、+頭金を投入するやり方です。

 

〇1,200万円の公庫融資の場合


年間返済額(月額返済額×12):846,084円です。

 

〇650万円の信販の場合


年間返済額(月額返済額×12):392,736円です。

 

合わせると、124万円程度になります。
142万-124万=18万円ちと厳しい・・・

 

次に、頭金を200万円入れて検討していきます。
約6割を公庫融資とすると1,000万円、残りの650万円を信販とするやり方です。

 

〇1,000万円の公庫融資の場合


年間返済額(月額返済額×12):705,072円です。

 

信販融資650万の返済と合わせると、110万円程度が年度の返済額になります。


142万円-110万円=32万円となり、まあ利益が残しつつ、公庫分が返済が終わる16年目から103万円の手残り、償却資産税も減ってくるので、実質的に的には、年間113万円×5年のボーナスタイムを享受できます。


また、頭金を400万円いれた場合を検討すると、
約6割を公庫融資とすると900万円、残りの550万円が信販ローンとなります。

 

〇900万円の公庫融資の場合


年間返済額(月額返済額×12):634,560

 

〇550万円の信販の場合


年間返済額(月額返済額×12):332,316

 

合算すると、97万円です。


142万円-97万円=45万円となり、金利上昇のリスクを抑えつつ、利益も確保できるレベルとなります。

公庫分が返済が終わる16年目から109万円の手残り、償却資産税も減ってくるので、実質的に的には、年間119万円×5年のボーナスタイムを享受できます。

 

利回り9.5%時代の投資戦略まとめ

 

表面利回りが9.5%程度になってくると、正直厳しいと言わざるをえません。

ただ、頭金を200万円程度入れることで、安定性と利益確保できる状態となってきます。

 

投資の考え方によって、取り組み方法は様々ですが、バランスを考えると、もし400万円以上の自己資金をお持ちなら、

頭金200万円で、「公庫+信販ローン20年」で融資を受け、太陽光発電所を2基所有するのがベストです。

 

そうすることで、1基32万円のキャッシュフローなので、2基所有することで、年64万円の手元資金を残す事ができます

 

そして、16年目からは、113万×2基×5年で、1130万を手に入れる事が可能です。

老後資金の足しとしては、ありがたい金額かと思います。

 

また、20年経過したからと言って、太陽光発電の利益が0になるわけではないので安心です。

 

仮に買取価格が7円となったとしても、毎年50万円以上手残りが有りますので、生活の足しになります。

 

太陽光発電投資は、今までのように簡単に取り組む事がむずかしくなってきましたが、投資すれば確実にリターンを得られるスキームである事は間違いはありません。

 

もし、老後の生活が心配・・・、子供の大学の入学金が心配・・・という方は、検討に値する投資ではないでしょうか?

15年、20年先の未来を見据えて、安定性の高い投資を検討してみて下さい!

 

いまらなら、頑張れば利回り10%程度の物件の確保も可能です。

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経済的・時間的自由を求めて、頑張っていきましょう。

 

では。

 

 

 

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